다주택자양도세중과 | 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일을 기점으로 종료 연장 없다

다주택자양도세중과 ❘ 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일을 기점으로 종료 연장 없다

 

 

이재명 대통령이 2026년 1월 25일 토요일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 2026년 5월 9일 금요일로 연장 없이 종료한다고 확정 발표했습니다. 2022년 5월 10일 화요일부터 4년간 유예되어 왔던 양도세 중과가 부활하며, 조정대상지역 내 다주택자는 2026년 5월 10일 토요일부터 기본세율에 최대 30%포인트가 가산된 중과세율을 적용받게 됩니다. 다주택자양도세중과 기준부터 세율, 면제 요건, 대상 지역까지 완벽 정리했습니다.

1. 양도세 중과 유예 종료 확정 발표

2. 다주택자양도세중과 기준과 세율

3. 다주택자 양도세 중과 지역

4. 다주택자양도세중과 면제 조건

5. 비조정지역 다주택자 양도세

6. 자주 묻는 질문

 

양도세 중과 유예 종료 확정 발표

주요 일정	내용
2022년 5월 10일 (화)	양도세 중과 유예 시작
2025년 10월 16일 (수)	서울 전체 + 경기 12개 지역 조정대상지역 지정
2026년 1월 25일 (토)	이재명 대통령 유예 연장 없다고 확정 발표
2026년 5월 9일 (금)	양도세 중과 유예 종료 (마지막 날)
2026년 5월 10일 (토)	양도세 중과 부활 (중과세율 적용 시작)

※ 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날 기준으로 판단합니다.

이재명 대통령은 2026년 1월 25일 토요일 소셜미디어를 통해 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 금요일 종료되는 것은 이미 정해진 사실이라고 밝혔습니다. 재연장을 하도록 법을 개정할 것이라고 생각한다면 오산이라며 유예 연장 가능성을 전면 부인했습니다.

 

다주택자 양도세 중과는 문재인 정부에서 2021년 도입했으나 2022년 출범한 윤석열 정부가 주택 거래 활성화를 목적으로 시행령 개정을 통해 매년 1년씩 유예해 왔습니다. 2022년 5월 10일 화요일부터 시작된 유예 조치가 2026년 5월 9일 금요일을 마지막으로 종료됩니다.

 

이재명 대통령은 대한민국은 예측 가능한 정상 사회로 복귀 중이라며 비정상으로 인한 불공정 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다고 강조했습니다. 다만 지난 4년간 유예 반복을 믿게 한 정부 잘못도 있다며 2026년 5월 9일 금요일까지 계약한 것에 대해서는 중과세 유예를 해주도록 국무회의에서 논의해보겠다고 밝혔습니다.

핵심 포인트: 양도세 중과 판단 기준은 계약일이 아닌 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 2026년 초에 매매 계약을 체결했더라도 잔금 지급이 5월 10일 토요일 이후로 단 하루만 밀려도 중과 대상이 됩니다.

 

다주택자양도세중과 기준과 세율

다주택자양도세중과는 1세대가 2주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용됩니다. 양도소득세 기본세율은 6~45%의 누진세율이지만, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매각하면 여기에 추가 세율이 가산됩니다.

구분	기본세율	중과세율	최고세율
1주택	6~45%	-	49.5%
2주택	6~45%	+20%p	71.5%
3주택 이상	6~45%	+30%p	82.5%

※ 최고세율은 지방소득세 포함 기준입니다.

다주택자양도세중과 세율 구조: 2주택자는 기본세율에 20%포인트를 더하고, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 추가합니다. 지방소득세까지 합치면 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다. 예를 들어 양도차익이 5억 원인 3주택자가 조정대상지역 내 주택을 매각하면 기본세율 45%에 중과세율 30%포인트가 더해져 75%의 양도세율이 적용됩니다.

 

주택 수 판단 기준: 양도소득세 중과 대상이 되는 주택 수는 본인과 배우자를 합산하여 판단합니다. 조합원입주권과 분양권도 주택 수에 포함되며, 실제 용도가 주거에 사용되는 오피스텔도 주택으로 간주됩니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함됩니다.

 

장기보유특별공제 배제: 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없습니다. 일반적으로 최대 30%까지 적용받을 수 있는 장기보유특별공제가 전면 배제되어 세 부담이 크게 증가합니다.

 

단기보유 중과: 보유기간이 1년 미만인 경우 70%, 1년 이상 2년 미만인 경우 60%의 세율을 적용합니다. 이 경우 다주택자 중과세율과 단기보유 중과세율 중 큰 세액을 납부해야 합니다.

중과 유예 기간 내 혜택

항목	유예 기간 중 (~2026.5.9)	유예 종료 후 (2026.5.10~)
세율	기본세율 6~45%	기본세율 + 중과세율 (최고 82.5%)
장기보유특별공제	최대 30% 공제	공제 불가
적용 조건	2년 이상 보유 조정대상지역 주택	조정대상지역 다주택자 전체

2022년 5월 10일 화요일부터 2026년 5월 9일 금요일까지 유예 기간 동안 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 양도하면 중과세율이 적용되지 않고 일반 기본세율만 적용됩니다. 또한 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

다주택자 양도세 중과 지역

2026년 5월 9일 금요일 이후 다주택자 중과세율 적용 유예가 종료되면 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 지역의 다주택자는 양도소득세 중과를 피하기 어렵습니다. 2025년 10월 15일 화요일 발표된 주택 시장 안정화 대책으로 조정대상지역이 대폭 확대되었습니다.

지역	조정대상지역 (중과 대상)
서울특별시	강남구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구 (25개 자치구 전체)
경기도	과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 (12개 지역)

※ 2025년 10월 16일 수요일부터 조정대상지역으로 지정되었습니다.

서울특별시 전 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 기존 조정대상지역으로 지정 유지되며, 나머지 서울 21개 자치구 전체가 2025년 10월 16일 수요일부터 조정대상지역으로 신규 지정되었습니다. 서울 25개 자치구 전체가 양도세 중과 대상 지역입니다.

 

경기도 12개 지역: 과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이들 지역의 다주택자도 2026년 5월 10일 토요일부터 양도세 중과 대상입니다.

 

조정대상지역 판단 기준: 양도세 중과는 양도 당시를 기준으로 판단합니다. 매수 시점에는 비조정지역이었더라도 양도 시점에 조정대상지역으로 지정되어 있다면 중과세율이 적용됩니다. 2025년 10월 16일 수요일부터 조정대상지역으로 지정된 지역의 다주택자는 특히 주의가 필요합니다.

 

다주택자양도세중과 면제 조건

다주택자라도 일정 요건을 충족하면 양도세 중과가 면제되거나 1세대 1주택으로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일시적 2주택 특례: 이사·학업·취업 등의 사유로 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하면 1세대 1주택으로 보아 중과세율이 적용되지 않습니다. 다만 조정대상지역 내 주택의 경우 1년 이내에 매도해야 합니다.

 

상속주택 제외: 피상속인과 상속인이 각각 1주택씩 소유한 상태에서 상속이 개시된 경우, 상속개시일로부터 5년 이내 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용이 가능합니다.

 

농어촌주택 특례: 수도권 밖의 읍·면 지역에 소재한 주택으로서 해당 주택의 양도 당시 기준시가가 3억 원 이하인 주택은 보유기간이 3년 이상이면 주택 수에서 제외됩니다.

 

부득이한 사유: 근무상 형편, 질병의 요양, 취학 등 부득이한 사유로 취득한 주택은 일정 요건 하에 중과 대상에서 제외될 수 있습니다.

유예 기간 활용 전략

조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일 금요일까지 양도하면 중과세율이 적용되지 않고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 보유기간이 긴 주택부터 양도하는 것이 유리하며, 여러 채의 주택을 보유한 경우 여러 과세연도에 걸쳐 분산 양도하면 누진세율 구조상 세율을 낮출 수 있습니다.

 

비조정지역 다주택자 양도세

다주택자 양도세 중과 비조정지역은 중과세율이 적용되지 않습니다. 조정대상지역으로 지정되지 않은 지역에서 다주택자가 주택을 양도하는 경우 일반 기본세율 6~45%만 적용되며, 장기보유특별공제도 정상적으로 받을 수 있습니다.

 

비조정지역 범위: 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역을 제외한 나머지 지역은 비조정지역입니다. 경기도의 경우 과천, 광명, 수원 일부 구, 성남 일부 구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남을 제외한 나머지 시·군·구는 비조정지역에 해당합니다.

 

비조정지역 2주택자: 비조정지역에서 2주택을 보유한 경우 일반세대 2주택 양도세가 적용됩니다. 2년 이상 보유하고 거주 요건을 충족하면 일정 금액까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

조정지역과 비조정지역 혼재: 조정대상지역에 1채, 비조정지역에 1채를 보유한 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용됩니다. 반대로 비조정지역 내 주택을 먼저 양도하면 기본세율만 적용됩니다.

인구감소지역 특례

기획재정부는 인구감소지역 소재 주택에 대해 양도세와 종합부동산세 주택 수에서 제외하고 양도세 중과 대상에서도 제외하는 방안을 추진하고 있습니다. 비수도권 준공후미분양 주택의 경우 1주택 비과세 특례가 적용되는 가액 기준을 상향하는 방안도 검토 중입니다.

 

자주 묻는 질문

Q1. 양도세중과연장 가능성이 전혀 없나요?

이재명 대통령이 2026년 1월 25일 토요일 재연장을 하도록 법을 개정할 것이라고 생각한다면 오산이라고 명확히 밝혀 사실상 연장 가능성이 없습니다.

Q2. 2026년 5월 9일 금요일은 계약일 기준인가요 잔금일 기준인가요?

잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 계약은 5월 9일 금요일 이전에 했더라도 잔금이 5월 10일 토요일 이후라면 중과 대상입니다.

Q3. 다주택자양도세중과 세율은 얼마나 되나요?

2주택자는 기본세율 6~45%에 20%포인트를 더하고, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다. 지방소득세까지 합치면 최고 82.5%입니다.

Q4. 비조정지역 다주택자도 중과 대상인가요?

아니요, 비조정지역 내 주택을 양도하는 경우 다주택자라도 중과세율이 적용되지 않고 기본세율만 적용됩니다.

Q5. 분양권과 조합원입주권도 주택 수에 포함되나요?

네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 조합원입주권은 2005년 12월 31일 법 개정 시부터 주택 수에 포함됩니다.

Q6. 서울 전 지역이 조정대상지역인가요?

네, 2025년 10월 16일 수요일부터 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역으로 지정되었습니다.

Q7. 중과 유예 기간 내 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

네, 2026년 5월 9일 금요일까지 양도하면 중과세율이 적용되지 않고 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있습니다.

양도세 중과 부활에 따른 대응 전략

다주택자 양도소득세가 중과되지 않을 때보다 중과되는 경우 세 부담은 약 두세 배가량 늘어납니다. 조정대상지역의 다주택자는 2026년 5월 9일 금요일 이전에 보유 주택을 매도하는 것을 검토해야 합니다.

매도 계획을 철저히 역산하여 늦어도 5월 9일 금요일 이전에 대금 정산이 완결되도록 타이밍 관리가 필요합니다. 매수자의 대출 지연이나 자금 확보 문제로 잔금 지급이 단 하루만 밀려도 중과 대상이 되므로 충분한 여유를 두고 계약을 진행해야 합니다.

여러 채의 주택을 보유한 경우 동일 과세연도에 한꺼번에 양도하면 누진세율로 인해 세 부담이 크게 증가하므로 여러 과세연도에 걸쳐 분산 양도하는 것이 유리합니다. 보유기간이 긴 주택부터 양도하면 장기보유특별공제를 최대한 활용할 수 있습니다.

자녀에게 부담부 증여를 통해 일부 자산을 이전하면 양도소득세와 증여세 부담을 조정할 수 있습니다. 다만 2026년 1월 1일부터 특수관계자 간 저가양수도의 경우 증여로 보아 조정대상지역에서는 증여 취득세율 12%가 적용될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

자료출처: 기획재정부, 국세청, 충청도민일보, 머니S, 서울신문, 경제조선

 

 

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