고가주택과세 2026 종부세 개편안, 주택 수에서 가액 기준으로 뭐가 달라지나?

고가주택과세 2026 종부세 개편안, 주택 수에서 가액 기준으로 뭐가 달라지나?

 

 

2026 종부세 개편안의 핵심은 과세 기준을 '주택 수'에서 '주택 가액'과 '실거주 여부'로 바꾸는 것입니다. 실거주 1주택자는 시가 약 20억원까지 종부세 대상에서 빠지는 대신, 시가 40억원을 넘는 초고가 주택과 비거주 주택은 세 부담이 커집니다. 재정경제부가 8월 3일 발표한 이 개편안은 아직 국회 심의 전 단계이므로, 아래 내용을 참고하시되 최종 확정 여부는 국회 통과 후 다시 확인하시길 권합니다.

---

목차

1. 2026 종부세 개편안 핵심은 무엇인가?
2. 실거주 1주택자는 세금이 얼마나 줄어드나?
3. 비거주자·다주택자는 어떻게 달라지나?
4. 초고가 주택은 세금이 얼마나 늘어나나?
5. 세율·공정시장가액비율·세부담 상한은 어떻게 바뀌나?
6. 개편안은 언제부터 시행되나?
7. 헷갈리기 쉬운 부분, 미리 알아두세요

---

 

 

2026 종부세 개편안 핵심은 무엇인가?

---

이번 개편안의 뼈대는 종부세 과세 체계를 주택 수 기준에서 주택 가액과 실거주 여부 중심으로 바꾸는 것입니다. 지금까지는 집을 몇 채 가졌느냐에 따라 세율이 달라졌다면, 앞으로는 그 집에 실제로 사느냐, 그리고 집값이 얼마나 되느냐가 더 중요한 기준이 됩니다.

항목	현행	개편안
실거주 1주택자 기본공제	12억원	14억원
비거주 1주택자 기본공제	12억원	9억원
다주택자 기본공제	9억원	9억원(거주 비중별 차등)
종부세 과세 대상(공동주택 기준)	상위 3.1%(약 48만7천호)	상위 2.3%(약 36만3천호)
세부담 상한	150%	200%
공정시장가액비율(1세대1주택·지방1·2주택)	60%	내년 70%

 

기본공제를 12억원에서 14억원으로 올린 게 이번 개편의 출발점입니다. 이렇게 되면 실거주 1주택자는 공시가격이 웬만큼 높지 않은 이상 종부세 대상에서 아예 빠지게 되는데, 정부는 이 기준을 시가로 환산하면 약 20억원 수준이라고 설명했습니다. 반면 실제로 거주하지 않는 1주택자는 오히려 기본공제가 9억원으로 줄어드는데, 이는 투자 목적으로 집을 사놓고 살지 않는 경우의 세 부담을 늘리겠다는 의도로 풀이됩니다.

전체적으로 보면 종부세를 내야 하는 공동주택은 전국 기준 상위 3.1%(약 48만7천호)에서 상위 2.3%(약 36만3천호)로 줄어들 것으로 정부는 추산했습니다. 즉 과세 대상 자체는 줄이되, 남아있는 고가·비거주 주택에 대해서는 세금을 더 걷겠다는 방향입니다.

 

 

실거주 1주택자는 세금이 얼마나 줄어드나?

---

결론부터 말하면 실거주 1주택자는 시가 20억~30억원 구간에서 종부세가 줄어들고, 30억~40억원 구간은 큰 변화가 없습니다. 세금이 실제로 늘어나기 시작하는 건 시가 32억원을 넘는 경우부터입니다.

 

기본공제가 14억원으로 오르면서, 시가 20억~30억원 구간(전국 상위 1.1%, 약 16만8천호)에 해당하는 실거주 1주택자는 종부세 부담이 줄어드는 효과를 보게 됩니다. 시가 30억~40억원 구간(약 10만3천호, 상위 0.7%)은 세액 변동이 크지 않을 것으로 정부는 내다봤습니다.

다만 세율 구간 자체도 함께 조정되기 때문에, 공제 확대 효과가 상쇄되는 지점이 있습니다.

1세대 1주택 기준으로 과세표준 6억~12억원 구간의 세율이 현행 1.0%에서 내년 1.3%로 오르는데, 이 구간을 시가로 환산하면 대략 32억2천만원에서 44억5천만원 사이입니다. 지난해 종부세 납세자 약 48만명 가운데 이 구간에 속한 사람은 약 6만명, 비중으로는 12.4% 정도였습니다. 정리하면 시가 32억원 미만 실거주 1주택자는 이번 개편으로 대체로 유리해지고, 그 이상부터는 세율 인상의 영향을 받기 시작한다고 보시면 됩니다.

 

 

비거주자·다주택자는 어떻게 달라지나?

---

비거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어들어, 같은 집을 가지고 있어도 실거주자보다 세 부담이 커집니다. 다주택자는 기본공제 9억원 자체는 유지되지만, 실제 거주 주택이 전체 보유 주택 가액에서 차지하는 비중에 따라 공제액이 달라지는 방식으로 바뀝니다.

 

다주택자에게 적용되는 공제 방식은 이렇습니다. 9억원의 기본공제 가운데 4억원은 모든 다주택자에게 조건 없이 일괄 적용되고, 나머지 5억원은 전체 주택가액에서 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중만큼만 추가로 공제받습니다. 예를 들어 공시가격 10억원인 주택 두 채를 보유한 사람이 그 중 한 채에만 거주한다면, 거주 주택의 가액 비중은 50%가 됩니다.

이 경우 일괄공제 4억원은 전액 적용되고, 나머지 5억원 중에서는 2억5천만원만 추가 공제를 받아 총 6억5천만원을 공제받는 방식입니다. 이렇게 되면 여러 채 중 어느 한 채에도 실제로 거주하지 않는 다주택자는 공제 혜택이 상대적으로 줄어드는 구조가 됩니다.

 

이런 방식은 단순히 집을 몇 채 가졌는지가 아니라, 그 중 실제로 살고 있는 집이 얼마나 되는지를 세금 산정에 반영하겠다는 취지로 볼 수 있습니다. 다주택자라도 실거주 비중이 높으면 상대적으로 유리해지고, 투자·임대 목적의 비거주 주택 비중이 높을수록 세 부담이 커지는 구조입니다.

 

 

초고가 주택은 세금이 얼마나 늘어나나?

---

시가 40억원을 넘는 공동주택부터는 세 부담이 단계적으로 늘어납니다. 정부는 이 구간에 해당하는 약 6만5천호(전국 상위 0.4%)에 대해 "과세를 정상화한다"는 표현을 쓰며 세 부담을 키우는 방향으로 설계했다고 설명했습니다.

 

구체적인 예시를 보면 체감이 더 쉽습니다. 시가 46억원 주택의 종부세는 내년 현행 대비 27.4%, 2028년에는 29.6% 늘어날 것으로 추산됩니다. 시가 50억원 주택은 내년 29.2% 증가하고 2028년에는 현재보다 39.4% 늘어나는데, 1년 사이 증가율 격차가 10%포인트 넘게 벌어지는 셈입니다. 집값이 높을수록 인상 폭이 더 커지는 누진적인 구조라고 이해하시면 됩니다.

50억원짜리 1주택을 예로 들면, 실거주자는 연간 약 979만원, 비거주자는 약 1970만원의 종부세를 부담하게 될 것으로 추산됐습니다. 같은 집값이라도 실거주 여부에 따라 세 부담이 두 배 가까이 차이 나는 셈인데, 이 격차야말로 이번 개편안이 강조하는 '실거주 중심' 방향을 가장 잘 보여주는 대목입니다.

 

 

세율·공정시장가액비율·세부담 상한은 어떻게 바뀌나?

---

세율 체계는 지금의 '주택 수' 기준에서 2028년부터 '주택 가액' 기준으로 완전히 바뀝니다. 2027년에는 일부 구간의 세율만 조정하는 중간 단계를 거치고, 2028년부터 새 체계가 전면 시행되는 구조입니다.

 

세액공제 방식도 실거주 중심으로 바뀝니다. 지금은 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있는데, 앞으로는 이 '보유공제'가 '거주공제'로 전환됩니다. 즉 단순히 오래 가지고 있었다는 사실보다, 실제로 그 집에 오래 살았다는 사실이 공제의 기준이 되는 것입니다. 2027년에는 기존 보유공제 일부를 인정하는 과도기를 거친 뒤, 이후 단계적으로 거주공제 체계로 완전히 넘어갑니다. 또한 세액공제 한도가 새로 생기는데, 2027년에는 800만원, 2028년부터는 600만원으로 상한이 걸립니다.

공정시장가액비율도 함께 올라갑니다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 내년 60%에서 70%로 상향되고, 조정대상지역에서 3주택 이상을 보유한 경우 등은 2027년 70%, 2028년 80%까지 단계적으로 오릅니다. 공정시장가액비율은 공시가격에서 세금을 매기는 기준이 되는 과세표준을 산정할 때 곱하는 비율이라, 이 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커지고 결과적으로 세금도 늘어납니다.

 

마지막으로 세부담 상한이 현행 150%에서 200%로 올라갑니다. 세부담 상한은 전년도에 낸 보유세보다 얼마 이상 더 걷지 않도록 막아주는 안전장치인데, 이 상한이 올라가면 한 해에 세금이 급격히 늘어날 수 있는 폭도 함께 커진다는 뜻입니다. 다만 종부세 납부유예 제도의 소득 요건은 완화되므로, 소득이 일정 기준보다 낮은 고령자 등은 세금 납부를 뒤로 미룰 수 있는 여지가 넓어집니다.

 

 

개편안은 언제부터 시행되나?

---

이번 개편안은 8월 중 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. 이후 국회 심의와 법률 개정 절차를 거쳐야 확정되며, 그 과정에서 세부 수치가 일부 조정될 가능성도 있습니다.

 

시행 시기는 항목별로 다릅니다. 기본공제 확대나 공정시장가액비율 상향처럼 일부 항목은 내년(2027년)부터 바로 적용되는 반면, 세율 체계의 완전한 가액 기준 일원화는 2028년부터 전면 시행되는 식으로 단계적으로 나뉘어 있습니다. 그래서 "언제부터 내 세금이 바뀌는가"라는 질문에는 항목마다 다른 답이 나올 수밖에 없습니다.

 

자신이 실거주 1주택자인지, 비거주자인지, 다주택자인지에 따라 적용 시점과 폭이 다르므로, 정확한 세액은 개편안이 최종 확정된 뒤 국세청이나 재정경제부의 계산 사례를 참고해서 확인하시는 게 정확합니다.

 

헷갈리기 쉬운 부분, 미리 알아두세요

---

• 첫째, 이건 아직 '개편안'이지 확정된 법이 아닙니다. 국회 심의 과정에서 세부 수치나 시행 시기가 바뀔 수 있으므로, 지금 발표된 숫자를 최종 확정치로 단정하지 않는 게 좋습니다.
• 둘째, 기본공제 확대와 세율 인상이 동시에 일어난다는 점을 놓치기 쉽습니다. 공제가 늘어난다고 해서 무조건 세금이 줄어드는 건 아니고, 시가 32억원을 넘는 순간부터는 세율 인상 효과가 공제 확대 효과를 앞지르기 시작합니다.
• 셋째, '거주'와 '보유'는 이번 개편에서 완전히 다른 개념으로 쓰입니다. 지금까지는 얼마나 오래 가지고 있었느냐(보유)가 공제의 핵심 기준이었다면, 앞으로는 얼마나 그 집에 실제로 살았느냐(거주)가 기준이 됩니다. 이 둘을 같은 의미로 착각하면 세액공제 계산에서 혼란이 생길 수 있습니다.
• 넷째, 다주택자의 공제 계산은 단순히 '9억원 유지'로만 이해하면 안 됩니다. 실제로는 4억원 일괄공제와 거주 비중에 따른 추가공제로 나뉘기 때문에, 보유 주택 중 몇 채에 실제로 거주하느냐에 따라 최종 공제액이 사람마다 달라집니다.

 

 

FAQ

---

2026 종부세 개편안의 핵심은 무엇인가요?
과세 기준을 주택 수에서 주택 가액과 실거주 여부 중심으로 바꾸는 것입니다. 실거주 1주택자는 시가 약 20억원까지 종부세 대상에서 빠지고, 초고가·비거주 주택은 세 부담이 커집니다.

 

실거주 1주택자 기본공제는 얼마로 바뀌나요?
12억원에서 14억원으로 확대됩니다.

 

비거주 1주택자는 어떻게 되나요?
기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어들어, 같은 집이라도 실거주자보다 세 부담이 커집니다.

 

시가 얼마부터 세금이 늘어나나요?
실거주 1주택자는 시가 약 32억원부터 세 부담이 늘어나기 시작하고, 시가 40억원을 넘으면 증가폭이 더 커집니다.

 

언제부터 시행되나요?
8월 중 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출됩니다. 항목별로 2027년부터 순차 적용되는 것과 2028년부터 전면 시행되는 것으로 나뉘며, 국회 심의 과정에서 세부 내용이 조정될 수 있습니다.

 

---

자료 출처

• 헤럴드경제 — 2년 뒤 종부세 보니…'50억원 1주택' 실거주 979만원·비거주 1970만원 [2026세법] (2026.08.03)
• 헤럴드경제 — 1주택 종부세 공제 14억, 10년 살아야 장특공 80%…부동산세제 대수술 [2026세법] (2026.08.03)
• 이투데이 — '20억 1주택' 비거주자, 종부세 내년 4배 뛴다 [2026세제개편] (2026.08.03)

-

강릉국가유산야행 8월 일정, 강원도 가볼만한곳 기본정보·주차는?

 

싸이흠뻑쇼2026부산 SUMMERSWAG 예매·좌석·게스트·주차·준비물은?

 

MBC 최우수산 시청률·재방송·출연진, 붐 딸 윤서는 왜 최우수산서 공개됐나